Legge di Stabilità 2016/9: Altre disposizioni su immobili e terreni agricoli
In data 30 dicembre 2015 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 302 la Legge 28 dicembre 2015, n. 208 recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (di seguito “Legge di Stabilità” o anche “Legge”).
In questa sede saranno analizzate due novità in materia di immobili:
1. La detrazione IRPEF dell’IVA per l’acquisto di immobili;
2. L’innalzamento dell’imposta di registro per la cessione di terreni agricoli.
1. La detrazione IRPEF dell’IVA per l’acquisto di immobili
La Legge di Stabilità ha introdotto una detrazione dell’IRPEF del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA per l’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari nuove a destinazione residenziale, cedute dalle imprese costruttrici.
1.1. Requisiti
Il beneficio in commento riguarda i soli immobili abitativi, ossia quelli rientranti nella categoria catastale A, ma di classe energetica A o B e sono ovviamente escluse le unità locali rientranti nella categoria catastale A/10 .
Non sono, invece, previste esclusioni per gli immobili di lusso.
La norma non stabilisce che l’immobile residenziale debba essere destinato, successivamente all’acquisto, ad abitazione principale. Pertanto, l’agevolazione si applica anche alle abitazioni diverse dalla “prima casa”.
Non sono previsti limiti d’importo oltre i quali non si può fruire della detrazione ed ogni contribuente persona fisica può, dunque, beneficiare del beneficio per ogni immobile acquistato purché si tratti di immobile nuovo, ceduto da un’impresa di costruzione.
Dal tenore letterale della norma in commento ne discende che non godono dell’agevolazione gli acquisti di immobili effettuati da imprese, che hanno soltanto eseguito interventi di recupero del patrimonio edilizio.
1.2. Limite temporale
Per poter beneficiare della detrazione il comma 56 dell’art.1 della Legge prevede che gli acquisti degli immobili residenziali di classe energetica A o B debbano avvenire entro il 31 dicembre 2016.
Non viene disposto un limite temporale entro cui devono essere pagate le fatture comprensive dell’IVA da detrarre al 50% ai fini IRPEF, tuttavia l’Agenzia delle Entrate, confermando alcuni chiarimenti forniti nel corso di Telefisco 2016, ha precisato che:
l’agevolazione non compete se è stata versata dell’IVA in acconto nel 2015 e la vendita è stipulata nel 2016, poiché è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo d’imposta 2016.
l’agevolazione non compete se è stata versata dell’IVA in acconto nel 2016 e la vendita è stipulata nel 2017, in quanto la norma si applica agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31.12.2016;
la detrazione compete anche se, in attesa di vendere l’unità immobiliare, l’impresa costruttrice l’ha concessa in locazione.
1.3. Soggetti beneficiari
La nuova detrazione può essere fruita soltanto dai soggetti IRPEF, dunque dalle persone fisiche.
Dato che la norma non richiede che l’immobile acquistato venga destinato ad abitazione principale, la detrazione IRPEF dovrebbe spettare anche ai soci (persone fisiche) di società di persone, comprese le società semplici, nel caso in cui l’acquisto agevolato venga effettuato nel 2016 da parte della società.
Resta invece ancora da chiarire se i soci di s.r.l. trasparenti possano beneficiare della nuova detrazione.
1.4. Operatività e ripartizione della detrazione
Condizione necessaria per l’operatività della detrazione è l’addebito dell’IVA, in rivalsa da parte del costruttore, sulla vendita dell’unità immobiliare1.
La detrazione IRPEF, pari al 50% dell’IVA dovuta sul corrispettivo d’acquisto, è ripartita in 10 quote annuali.
2. L’innalzamento dell’imposta di registro per la cessione di terreni agricoli
La Legge ha innalzato l’aliquota dell’imposta di registro applicabile ai trasferimenti immobiliari di terreni agricoli operati in assenza delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina.
2.1. La precedente normativa
In base alle modifiche introdotte dall’articolo 10, comma 1, lettera a), del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, dall’articolo 26 del D.L. 12 settembre 2013, n. 104, convertito dalla legge 8
novembre 2013, n. 128, nonché dall’articolo 1, comma 609, della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di Stabilità 2014), l’acquisto di beni immobili è soggetto all’aliquota del 9%.
Tuttavia, era prevista un’aliquota maggiorata, nella misura del 12%, se il trasferimento aveva ad oggetto terreni agricoli (e le relative pertinenze) a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.
2.2. La vigente normativa
Con la modifica, apportata dalla Legge di Stabilità 2016, dell’art.1 co. 1, terzo periodo, della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, viene previsto l’innalzamento dal 12% al 15% dell’aliquota dell’imposta di registro applicabile al trasferimento a titolo oneroso di “terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale”.
Pertanto, in base alle nuove disposizioni, con decorrenza dal 1° gennaio 2016:
1) gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli a favore di IAP o coltivatori diretti iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale, scontano:
1 Non sono, dunque, ricompresi nell’ambito dell’agevolazione gli acquisti di immobili che sono ceduti dal costruttore dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, per i quali lo stesso costruttore non ha optato per l’applicazione dell’IVA ai sensi dell’art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR 633/72.
a. l’imposta di registro nella misura “ordinaria” del 9% (con la misura minima di € 1.000,00)
b. le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna (tali atti sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie);
2) gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli a favore di IAP o coltivatori diretti, non iscritti alla relativa gestione assistenziale e previdenziale, scontano:
a. l’imposta di registro con la nuova aliquota del 15% (con la misura minima di € 1.000,00).
b. le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 cadauna, mentre vige totale esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie;
3) gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli, a favore di soggetti diversi da IAP o da coltivatori diretti iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale, scontano:
a. l’imposta di registro con la nuova aliquota del 15% (con la misura minima di €1.000,00);
b. le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna (tali atti sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie);
4) gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli, in presenza delle condizioni richieste per l’applicazione dell’agevolazione per la proprietà contadina dall’art. 2 co. 4- bis del DL 194/2009, continuano a scontare, invece, l’imposta di registro e l’imposta catastale nella misura fissa di euro 200,00 ciascuna e l’imposta ipotecaria ordinaria (1%).
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Si resta a disposizione per ogni eventuale chiarimento ed approfondimento. Roma, 11 luglio 2016
Dott. Giuseppe Giannotto
giuseppegiannotto@fiorentinoassociati.it
Dott. Marco Fiorentino
marcofiorentino@fiorentinoassociati.it
DISCLAIMER
Il presente lavoro ha il solo scopo di fornire informazioni di carattere generale. Di conseguenza, non costituisce un parere tecnico né può in alcun modo considerarsi come sostitutivo di una consulenza specifica.